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Coworking
联合办公


联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,早前 WeWork 作为先驱者,因为估值过高,上市失败后的 WeWork 也引来了不少对联合办公行业前景的争论。

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随后又因为疫情突发,对联合办公来说更是雪上加霜。

不少业内人士对共享办公做出预判,他们认为,共享办公面对的是在这次疫情中受到巨大冲击的中小企业。很多租用共享办公空间的中小企业,在现金流上可能出现问题,退租是降低成本最直接的方式。

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但随着疫情的常态化,也有人认为这是联合办公一次增长的机会,共享办公场地多,租约也比较灵活,大公司从大办公楼退租后,纷纷以小团体的形式进入联合办公,更加激动灵活地应对疫情的挑战。

退去各种资本的炒作,行业是否具有价值更加得到了真正的体现。

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首先我们要思考这样一个问题,联合办公是否的确提供了市场上前所未有的产品?这种产品是否有强劲的需求?


01
商业模式存在的合理性


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满足创业初期的低成本办公

其实这个答案毋庸置疑,联合办公以前所未有的灵活性和便利性满足了企业最刚性的需求,以低廉和灵活的价格拥有自己的办公空间。而这种灵活性,是历史上任何一种商业地产的运营方式都不曾提供的,也就是说联合办公还是有一定的市场需求的。

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办公空间灵活性

另一个问题就是海外疫情的长期存在,导致大公司减少了长期的物业租赁,时间一长居家办公也会出现倦怠期,所以共享办公能给大企业一些更多的可能性,可以进行小范围的复工测试,更加机动灵活地使用联合办公。

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更适合短期租赁


现在联合办公企业都推出了「反弹计划」,他们希望在疫情之时,为那些改变职业道路的人提供一个低成本的办公空间,降低一些小企业、初创公司和自由职业者的经济压力。

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02
灵活顺应市场


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传统的商业地产公司更多低成本的介入联合办公这个行业,势必要有新的思考。

比如英国伦敦的维多利亚大厦租赁公司 LABS 就大胆的做出了尝试,他们委托建筑工作室 Hutchinson&Partners,对伦敦布鲁姆斯伯里(Bloomsbury)广场东边的一座始建于 1920 年,共 10 层的历史建筑(Victoria House)行了翻修。

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于 2021 年 1 月下旬开始了第一阶段,首先是对四楼和五楼(5759㎡)进行全面的翻新。

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因为 Victoria House 是一栋二级保护建筑,所以设计师在修复过程中尽可能的保留了原有材料如:大理石壁炉和罗马柱以及橡木地板和设计风格。

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△三层高的中央大厅变为洽谈区

到 3 月又因为「新冠」来袭,设计师们得重新对环境做规划,保证灵活性的同时还要增加更多的开放式空间,以便适应和满足市场需求及已购买者的定制要求。

现如今的 Victoria House 内部除了共享办公空间外,还增设了健身房,且每一层都有休息室、会议室和图书馆。LABS 的首席建筑师兼设计主管 Jaara Guner 将这座建筑描述为「具有多重历史和美感的多彩混合体」。

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该建筑于2019 年被 LABS 收购,其目的就是想将这座建筑转变为现代工作空间,最初由建筑师查尔斯·威廉·朗(Charles William Long)设计,作为 Liverpool and Victoria Friendly 公司的总部,而今改成联合办公。

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在整个修复过程中,设计师使用了一系列天然耐磨材料如:大理石、水磨石、古铜色黄铜、青铜、橡木和皮革,与原始建筑及优雅气质形成呼应,又以「现代简约」的细节对其进行了更新,表达出新古典风貌。

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进入室内,入口大厅设有波纹金属接待台,米黄色柔和的墙面印着窗户的影子,除了墙上的装饰线条和壁灯外,再无其他修饰,追求简洁自然之美,让人感觉稳重却不奢华。

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一楼拥有一个三层高的中庭,看起来非常宏伟,周围散布着酒吧、休息室、洽谈区、公共厨房、图书馆、会议室。苏比亚科大理石和意大利石灰华铺贴着墙面与地面,富有设计感的沙发座椅成组摆放,既符含现代审美,又使新旧感保持一致。

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△这里原先被称为布卢姆斯伯里宴会厅
(Bloomsbury Ballroom)


办公空间的设计也很多样,分布在不同区域,不同形式的座位,满足会面、会议、面试等一些需求。

设计师抛弃了典型的办公要求,将有机形状和流动设计精妙结合,其设计还同时保持了 LABS 的标志性家居风格。

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该区域用一系列橡木做分隔,帮助划分会议空间,以实现安全性和私密性。

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这里还可租借,举办宴会等小型活动▽

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茶水间呈一字型廊道,左边设置长凳供人坐下休息,右边是简易的开放式厨房,带有微波炉、冰箱等电器,利用建筑本身的特点做出更大的功能空间。

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如果疫情得到缓和,这里还可以布置成一个餐厅▽

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因疫情的关系,步行和骑自行车上班的人增加,设计师在原有基础上还增设了淋浴房、更衣室和 200 多个储物架,以及自行车停车位。

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03
安全合理的空间规划


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明白了灵活的顺应市场需求外,还得要静下心来思考,现在联合办公的需求有哪些变化?

在传统的商业办公室租赁模式下,空置面积是几乎难以避免的,而联合办公的商业模式正好针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。

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商业办公室空间的租赁面积门槛被联合办公放宽到了单个工位,其次,租赁时长的门槛也被联合办公降低到了几乎为零,尤其是在个别玩家推出了以小时计算的“闪座”之后,行业租赁时长的灵活性被彻底释放。

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所以,对于共享办公行业来讲,不断吸纳新的创业公司或项目入驻尤为重要,那怎么样才能吸引到这些资源呢?伊斯坦布尔的一家联合办公公司 CoBAC,就在空间规划和服务上下了功夫,最近他们推出了位于土耳其的新办公空间,这个共享办公面积为 2800㎡,由 Mimaristudio 团队打造。

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CoBAC Workspace 是由原先的写字楼改造而成,为了凸显出 CoBAC 公司「以人为本」的理念,设计师将传统的共享空间转变成了「生活空间」,打造出了与众不同的交互式工作环境。

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同样面对疫情,原先集中式的办公座位已经不适用现在的办公空间了,大家更倾向于私人、封闭的办公场所,即使是开放区域也必须获得更大的物理距离。于是设计师们在办公空间中增添了透明隔板来减少相互接触,在保证每个区域的通风、采光都达到最佳状态,让身处其中办公的人能有一个健康且良好的上班环境。

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布局上也做了很好的规划,除了各种规模、功能和形式的工作和会议区域外,每层楼还带有开放式社交空间,以及配套的人体工学的办公产品,方便人们坐着工作的同时也满足站着工作的需求。

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在开放式工作区,安静的工作环境是工作区最大的问题,于是设计师对墙面和天花板做了精心设计,不仅防止了声音进入封闭的办公空间里,即使在开放区域工作也能避免一定的打扰。

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04
面对未来联合办公如何升级


去除中心化

对于共享办公行业来讲,不断吸纳新的创业公司或项目入驻尤为重要,那怎么样才能吸引到这些资源呢?那就必须去中心化将传统的共享空间转变成了「生活空间」,打造出了与众不同的交互式工作环境。

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因为疫情问题,原先集中式的办公座位已经不适用现在的办公空间了,降低密度是首要做的事情。大家也更倾向于私人、封闭的办公场所,即使是开放区域也必须获得更大的物理距离。

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设计师可以在办公空间中增添了透明隔板来减少相互接触,在保证每个区域的通风、采光都达到最佳状态,让身处其中办公的人能有一个健康且良好的上班环境。

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开放式办公室布局将成为过去时,而设计元素(例如非接触式功能和提供足够的空间)将成为 2021 年的优先事项。

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办公套房的出现

在种种原因的趋势下,联合办公的客户也在悄悄发生了变化,中小型企业相比之前少了很多,为了迎合市场,满足更多企业的使用需求。

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部分业务转向针对大体量的公司做定制。为大公司量身定制办公套房,提供整栋楼的定制化服务。

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升级空气系统、温度监测和空气质量
(中央空调和新风系统将全面升级)


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疫情期间,行业内遇到了一些新难题,出于对安全考虑对中央空调和新风系统的更新也是势在必行,能解决这一问题,不仅能减少能源的消耗,也减少一份接触,让身在其中的人多一份放心。


户外空间的更多应用

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联合办公空间每个人的工位一般都不会很大,若在办公楼内增设个多不同大小的露台区域,分散人们的活动区域,或是打造全露天的顶层区域,让人们能多自由享受户外的气息,办公效率和青睐程度也会随之升高。

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重新定义空间要求

再比如疫情使得一些中小型客户的业务受到了很大挑战,对灵活工作空间的需求将增加,必须要压缩成本。

联合办公空间可以针对这类不再有能力续租的客户准备备选方案。按月或时长来计算租金,等一系列调整,提供外区的灵活工位等等方案,帮他们解决眼前的问题。

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05
优化会员模式


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除了环境和服务之外,删选并留住顾客对联合办公也是能否存活下来的关键点。

一位投资者称,早期联合办公客户的存活率其实非常低,哪怕是签了一年的租期,没多过久企业就死掉了,这是因为没人能够有时间去筛选这个客户,大家都是能签一家是一家。

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位于伦敦的联合办公公司 Venture X 就对此做了思考,推出了一系列会员制办公管理。

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结合上述商业模式和驱动因素,我们再来看一下 2021~ 2030 年全球联合办公空间市场报告:

全球联合办公空间市场预计将从 2020  年的 79.7 亿美元增长到 2021 年的 81.4 亿美元,复合年增长率 (CAGR) 为 2.1%。

预计到 2025 年,该市场将以 12% 的复合年增长率达到 130.3 亿美元。

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该报告涵盖了联合办公市场的市场特征、规模和增长、细分、区域和国家细分、竞争格局、市场份额、趋势和战略,主要参与者是 Wework、Regus Corporation (IWG Plc)、Mix Pace、Knotel, Inc.、SimplyWork、District Cowork、Premier Workspaces、Krspace、Convene 和 Servcorp Limited。

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其实在疫情期间对联合办公的未来发展就是一种考验,如何更好的迎接行业春天,值得深入思考,你是怎么看待联合办公的,不妨留言讨论讨论。


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