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编者按:

每年的中央一号文件都是当年度国家政策的风向标。春节刚过,《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》对外发布,提出乡村建设要“为农民而建”,要坚持规划先行,保持乡村独特的风貌,要留住村庄的乡情味和烟火气,不得违背农民意愿,强迫农民“上楼”。上海嘉定华亭镇联一村的农民安置房,体现了中央一号文件的精神,被上海市领导认可,是“为农民而建”,并通过路径创新实现“城市反哺农村”的示范样板项目。

去年7月,由中共中央政治局委员、上海市委书记李强带队调研的嘉定华亭镇一处颇具国画意境的农民安置房成了“网红”:2-3层的连排小楼,白墙黛瓦、飞檐照壁,错落有致尽显传统江南民居的神韵和意境。走近一看,街、巷、弄的组团布局,前庭后院,砖墙、花窗、景观树,庭、院、园三重景观体系,一幅有意境有情趣有细部的吴冠中国画跃然眼中——此建筑正是上海嘉定联一村的农民安置房。

被市委书记“带货”之后,参观取经的全国各地村镇政府络绎不绝;“我也想要这样一处房子,能不能当回农民?”城里人埋在心底的想要一处私家小院,前面种花,后面种菜的田园生活梦想也被激活了。

这究竟是一个什么样的项目?上海地产集团相关负责人带着记者参观了项目模型并实地考察了已建成的江南水乡风貌安置房,全面系统地给出了答案。
  
为农民而建—— 上海嘉定“乡悦华亭”:走通城市反哺农村路径示范!第1张图片


乡村振兴
城市反哺农村的模式设计


上海,一个迈向卓越的全球城市,它的乡村定位除了基本的居住功能外,更是锚固城市生态空间、彰显城市品质、体现城市精神的重要载体。上海未来乡村不仅是体现城市风貌,还是打响“上海制造”品牌、吸引创新创业群体的重要发展空间,上海的乡村振兴也面临着“减量化”背景下农村存量土地盘活和使用的困境、乡村风貌的营造、产业发展与农民生活协调和平衡等一系列的挑战。

缘起:

上海这样特大城市的乡村,普遍存在社会结构空心化、农村风貌碎片化、基础设施落后,农民居住条件差、农业产业粗放低效等问题,华亭镇霜竹路以北区域就是一个典型。该区域涉及的联一村农宅大多是上世纪八十年代前后陆续造起来的,房屋样式和质量既无特色也价值不大,而且分布零散,村落基础配套设施弱,整个区域老龄化严重,劳动人口基本都出去打工,农田基本都包出去集中耕作,呈现出典型的“空心化”,且农户收入低。

破题:

2018年《上海市乡村振兴战略规划(2018-2022年)及实施方案》出台,将持续推进美丽乡村建设,加快农业产业结构调整步伐,向优质化、特色化、品牌化方向发展,并通过示范村建设项目来树样板。2019年度上海28个乡村振兴示范村建设计划中,华亭镇联一村是嘉定唯一的一个入选村,被作为嘉定启动乡村振兴的突破口之一。

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乡村振兴需要大量资金支撑,这里除了土地,缺钱还缺少发展模式。2018年,嘉定区政府与功能性国企上海地产集团“牵手”,要为上海的美丽乡村建设走出一条可持续的路径并做出示范效应。“当时全国也有一个挺轰动的案例,就是某地强制把农民‘赶上楼’引起强烈反弹,引发了对村庄归并强制农民集中居住方式简单粗放的反思,因此上海市和当地政府强调‘原来的模式必须改变’。我们为此进行了多方面的思考和探索:用地规划怎么做?土地集中之后如何操作?钱从哪儿来?引进社会资本有什么条件?农户会配合、会觉得吃亏吗?他们的居住条件和生活水平能提升吗?引入的产业能持续吗?这些问题一直是我们思考的关键。”该负责人介绍说,为了后期成功运营,上海地产引进了对小镇运营有丰富经验的浙江蓝城共同来探索。地产集团作为国有功能性企业,定位为“做平台”“做编剧”,整合资源,创新机制,统一规划、建设和运营,综合运用政策,加强顶层设计,充分利用市场机制,强化可复制能力,建立“政府引导、企业操盘、社会资本投入,集体经济参与”的工作模式。而蓝城则负责设计、建造、产业导入以及后期运营。让城市反哺农村,让市民与农民建立起更密切的关系,通过社会资本参与市场化运作、集体经营性建设用地使用权作价入股等方式进行上海这样特大城市周边乡村振兴的有益探索。这个项目被命名为“乡悦华亭”。

经过双方团队多轮的头脑风暴,打造美丽乡村“三步走”的思路逐渐明晰:首先就是宅基地归并置换,通过宅基地置换、平移,激活农村土地要素。二是建设村民相对集中居住,三是导入特色产业并可持续运营,最终目的是引来城里人,留住农村人口。

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用设计致敬乡村
用匠心致敬生活


“三步走”的第一步是当地政府要把宅基地置换出来。这需要征得农民同意,他们一定要看到比现在更好的居住条件才会搬家,所以要首先完成示范项目:在联一村内启动村庄归并(一期)项目,将原来的自然村落归并为5个组团187户人家集中安置,由开发公司来规划建设,村民不用花钱同等面积置换新房。

为了实现让动迁居民100%满意的既定目标,一个对乡村建设有经验的好的规划、设计机构是成功的保障。蓝城旗下经验丰富的大象设计责无旁贷迎难而上。一个对政策了如指掌,一个对小镇设计颇有建树,上海地产和大象设计组成的超强“组合”,开启了一场乡村建设的“非标准化”实践。

大象设计之前完成了众多公共项目以及融创、绿城等开发的高端项目,近几年在小镇项目上也颇有建树和心得,比如阳羡溪山小镇、嵊州越剧小镇、义乌大陈小镇等系列小镇产品都很有知名度。但小镇建设模式其实更接近于开发项目,而安置房则不同,从选地块、房屋选型、面积控制、景观营造,既要满足政策对农田的使用要求、宅基地的集中规划、建设要求,更要考虑为农民营造舒适、宜人、适应他们生活方式以及邻里交往模式的居住和公共空间,还要考虑其作为样板区的示范效应、成本控制,所以虽然是安置房,但比起高端开发产品来讲难度也并不低。

与蓝城小镇既有产品系列不同,农民安置房的建设需适应当地农民生活需求、乡村风俗、上海政策法规等,并综合考虑物业运营成本控制等因素。在未获取集体土地资源情况下,两方“组合”先期投入,为联一村村民匠心订制7种标准户型及8个特殊户型(满足兄弟分户需求),3个月内完成新农村民居样板区建设,让老乡所见即所得。不断迭代户型产品及配套景观设计,不断深化建筑形式、立面造型,优化庭院与围墙设计(1年内完成4轮10套方案,仅在安置房庭院围墙的高度与开窗面积设定上就5次向区政府进行专题汇报);落实农民停车、服务配套等配置,推敲“田与宅”相容的风貌传承,恢复嘉定区房前屋后栽树种竹的水乡“林盘”模式,用嘉定农村习惯的乌桕与苦楝树作为行道树;保留老乡拆房时的老石板铺路,新房前园(菜园)后院(小庭院)开门见田等,既延缓传统习俗和风貌又具现代功能和特色。

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大象设计团队详细介绍了乡悦华亭项目设计中思考的关键点。他们认为,大部分的农民安置房建设以便捷、高效为出发点,空间布局和建筑造型生硬简单,不讲求舒适和美观。此次的规划设计重点突破以上问题,在全新的适宜现代生活的聚落中再现传统的邻里空间、居住空间,营造与自然贴合的舒适环境中尽可能存住可以留住记忆的乡村元素和邻里氛围。

江南地区具有平坦的田地和丰富的水网,传统村落都贴水布局,加上村民们习惯在房前屋后栽树种竹的习惯,因此设计中村落格局尊重原有农田水体,尽可能保留原有大树,并在规划上建立庭院、菜园、水岸和良田之间积极的通达关系和怡人的公共空间。从每户村民的内院到外围的菜园、大田,结合水道林木形成一种有机的融合。另外,传统村落以步行为主,村民之间相互熟悉,互相关照,设计中通过控制街巷的转折,精细处理好街巷内的景观格局及入户场景,形成具有传统韵味的有机的街巷形态,并塑造村芯、滨水休憩空间及更多的街巷交往空间。

在建筑的形象处理方面充分挖掘江南水乡的元素,白色的粉墙、深灰的屋顶以及温暖的木作是江南水乡的三原色,通过不同户型组合、立面处理形成的层叠、高低起伏的轮廓使吴冠中笔下的水墨江南韵味从纸面转译到了三维现实,与村落周边的良田树林、小桥流水形成一幅清新动人的水彩画。

传统村落中庭院是重要的生活空间,围合的庭院不仅是住户与自然接触的私密领域,也容纳了繁杂的日常生活内容。共7种户型、建筑面积约86平方米~280平方米的中式院落,都有前后院,根据面积的不同,院子大小和布局也各有区别。前院是一片精致的小花园,种有芭蕉、月季、爬藤、草皮等植物堆景,围墙设计了砖格花窗,后院有农具摆放空间,还有小菜园,家家入户门处有停车位和小景观,后门出去就是农田或小河,做到“院内有园,院外有田”。农庄中,小桥流水人家的生活和街、巷、弄的组团布局营造出了一幅雅致恬适的理想之境。

他们的用心,得到了村民的认可和支持。2019年初,联一村村书记就在老香樟树下动员村民们支持归并平移。样板房建设过程中,老乡们经常去做“现场监工”,协助“施工管理”。最终联一村成为该市首个搬迁签约率、分房抽签率双百村。

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产业导入
打造田园综合体


土地集约利用后,节约出来的土地如何通过运作,带动集体经济一起发展才是最终目标。

城市化进程中农村人口流入城市,“衣锦还乡”的传统被斩断,“空心化”、日渐式微的农村如何拯救?中央屡次发文,乡村振兴,田园综合体,美丽乡村建设,新型城镇化,特色小镇,一个又一个新名词的抛出,目的都在于激活农村,让城市反哺农村,通过人口、产业带动农村的发展。   

在这方面不得不提到蓝城和宋卫平。宋卫平为了乡村振兴专门成立了蓝城集团,他认为,乡村振兴除了小镇没有别的出路。以理想小镇建设为目标的蓝城集团,提出10年内要造100个理想小镇,规模化打理农田,成立现代农庄,对农作物集中采购、集中销售,吸纳当地人新近解决生计同时又是为城市人提供理想的桃花源式田园生活。

2019年蓝城在江苏宿迁完成了一个农民安置房项目, 引起了较大的社会反响,这个项目也是大象操刀设计的。项目都采用“逆规划”设计手法,保留村庄肌理现状,对原有水体、植被、田埂等进行重新梳理,引入现代元素,凸显地域文化,彰显乡土风情,留住乡愁记忆。项目也被打造成如诗如画的江南水乡风貌,被称为“最漂亮的农民房”。“乡悦华亭”与此模式比较接近。但安置房之外还没有完成产业导入和后期的集中运营。所以“乡悦华亭”还得独自开拓前行。

鉴于联一村附近原有“华亭人家”3A级景区,有一批已建成的古色古香的江南民居,还有哈密瓜主题公园的瓜果采摘、儿童游乐、垂钓、烧烤等乡旅产品,“乡悦华亭”项目的最终产业目标是打造成为“农旅田园综合体”,融美丽乡村、现代农业、主题农旅、乡居颐养于一体。

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产品和业态确定之后如何运作?为更好地促进集体经济发展的内生动力,地产集团自我加压,放弃了土地出让、出租、纯房地产开发等收益快、风险低、操作简单的方式,创新采用集体建设用地使用权作价入股的模式,主动与集体经济捆绑发展,帮助农民增收。不仅“授人以鱼”,更要“授人以渔”。通过共同经营帮助集体经济培养市场化经营能力,培养专业人才,让农民变“躺着收租金”为“支持经营、参与经营、挖掘资源主动经营”,让集体土地这个“会下蛋的老母鸡”在集体经济手中持续“下蛋”,并不断孵化培育。集体经济获得产业开发和运营收益分红,将为今后农村自治管理提供资金支持,为后续农村地区物业服务、公共管理和农民福利提供保障。企业通过制定40年长远目标,让集体经济和农民吃下定心丸。

目前华亭人家景区内田园度假项目启动区酒店客房和办公的样板组团也已建成,模式和建筑设计也是两层或两层半的传统庭院式建筑。立面采用传统中式风格加上落地玻璃,白墙黑瓦,中式元素经过提炼和加强,整体色调素雅,立面舒展朴实。组团沿湖布置,布局延续传统江南中式聚落模式,设置开放式步行廊道,内院直临菜园景观,将自然景观引入园中,街-巷-院-室多层次的空间营造,形成层层叠进的空间和庭院,与室内形成互动。充分与外部农田与内部庭园景观融合,形成乡村度假酒店、农业展示办公的典范。因为土地性质是集体用地,把农田和院子连在一起,康养结合,酒店、民宿做成综合体。同时把农业和生活服务设施体系做足,为租客提供地道的乡村田园生活体验感。

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模式初成
一路难辛一路歌


至此,乡悦华亭的建设模式已明确,路径已成型,项目的特点总结起来可以归为“四化”:

土地利用集约化:秉承建设用地不增加、农用地不减反增的原则,对宅基地集中归并平移,实现土地资源节约利用(节地超过三分之一);对承包地统一流转,为科技、示范农业提供空间;对低效建设用地减量和盘活,开展统一规划和策划。联一村、联华村共盘活集体建设用、新增农用地,为后续因地制宜地导入农、养、旅、居产业功能和业态奠定资源基础。

生活环境景区化:安置房体现了粉墙黛瓦的江南水乡韵味,又兼顾自然生态景观与宜居生活。同时高标准接入生活基础设施,规划新建了功能齐全的公共服务设施,大大提升了村民生活舒适度。

项目运营专业化:在保持集体建设用地所有权不变的基础上,引入乡村乡居康养项目,实现一、二、三产业融合发展,为乡村振兴提供持久动力。

发展收益共享化:一方面集体经济通过集体经营性建设用地使用权作价入股,共享经营收益,另一方面农民也可以参与整个项目特色农业劳动,获取稳定劳动收入,实现城市反哺农村。

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任何理想和情怀都离不开好的商业模式,能走通这条路,其中的艰辛其实也是一言难尽。

设计团队对整个项目更是有很多感慨。他们认为这个项目设计最大的难点在于既要创造好的环境,又要做好各方利益的平衡。而最深的体会是建筑不是表现自我的载体,建筑师的成功与否是以使用者的认可为标准,好的设计应该是符合用户需求满足当下条件的最恰当的解决方案。生活是第一位的,通过设计可以改变生活,就比如宿迁的项目,因为蓝城的改造,村民们的社区思维与自治精神被激活了,村民们成立社区自治小组,做清洁、维护绿化、处理违建、统一管理垃圾。网络上有人评论:“终于相信建筑有文明教化的功能”。

近期,联一村187户农民将搬进新住宅,二、三期的建设也正在如火如荼地进行中,村民们也翘首以待,田园综合体也将迎来第一批“陶渊明”们。未来的康养项目以及综合体的建设、运营,走通上海这个特大城市乡村振兴的路径其实还有很长的路要走。不过,相信一个好的模式和认真踏实以人为本,多方共赢的模式是会有前景的,在今年的国家中央一号文件精神指引下一定会成为全国乡村振兴的典范。


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