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编者案:伴随着目前房地产行业的平稳走势,旅游地产成为一些地产整合资源平台正在实施的产业。旅游地产相比一般地产而言具有其自身的特点,比如说不确定性与娱乐性,正因如此,对于如何做旅游地产,可谓仁者见仁、智者见智。旅游地产应该具有多样性和特殊性。多样性,指不同的旅游景区所表现出来的地产形式和效果不同;特殊性,则是指具体实施一项旅游地产的建设时,所应该具有的对其进行定位、分析、配比等各方面的能力。


【干货铺】旅游地产应该玩休闲、做业态——北京候鸟旅游景观规划设计院院长 韩云峰...第1张图片


       什么是旅游地产?

       韩云峰:首先,我想借助这次访谈的机会,讲一下我对“旅游地产”的基本观点。以我这么多年从事旅游地产的经验来看,我认为旅游地产这个词本身就是一个伪命题。其实,旅游和地产之间并没有直接关联,如果非要把旅游和地产捆绑在一起,我建议不如把它改成“旅游休闲产业”,它还包括后期的经营等整条旅游产业链的打造。旅游地产不是盖房子、卖房子,而是玩休闲、做业态,它体现的是一种生活方式。


       建筑在旅游地产中的作用是什么?

       韩云峰:因为政策等各方面的因素,现在房地产业遇冷,在转型时期,有些地产商的思路也不是很清晰,在做建筑的时候,还持着固有的思维。

       比如我做的一处休闲度假小镇旅游地产,最开始针对那个地块,开发商的账本是,其容积率必须达到2%,开发企业才能赚钱。我想,倘若以这种容积率计算,除非房子把地块铺满,这样地面价才能收得回来。在他们盖房子、卖房子的传统思维里,房子只是单纯的住宿功能。按照传统房地产的思维来开发这块地,其结果是得不偿失的,而且也不会有游客来。但是仍然有很多旅游地产是按照这种传统思维来做的,实质上就是房地产,比如海南和西双版纳就有很多这样的案例,其结果必然是惨淡收场。

       其实建筑在旅游地产中充当的是载体的职能,我们需要适度地让建筑为景区提供更多的功能,因此首先要明确经营地块的条件以及经营目的。买房子的人是为了住还是为了经营,这是旅游地产中的本质问题。

       比如,我可以以嵌入式开发的方式,建造多个小组团,每个面积都很小。如果按照房地产开发商的思路来看,他们肯定会担心这些房子以后怎么赚钱。尽管建造的房子很少也很小,但我还可以在空地上做休闲空间。就像一处沙滩,在上面放几把椅子,一张桌子,支一把遮阳伞,再放上一些取悦人心的饰品,游客就来了,其实这就构成了一处旅游地产。所以我认为,旅游地产的玩休闲、做业态的概念应该被强化。

       建筑是旅游休闲度假中必不可少的设施,它是用于服务的,而不是售卖给业主去住的,它们应该是被经营的。它与房地产之间的差异是:房地产的建筑是建造和售卖,而旅游地产的建筑是为了打造业态而做的空间。只有在休闲产业中,建筑才会发挥更大的作用。


       建筑师如何做旅游地产项目?

       韩云峰:我其实不是学建筑出身的,最开始从事了几年电影美术事业,那时做的房子空间都是假的,只是为了拍电影用。后来才进入建筑领域,做了一些旅游地产的事。路都是自己走出来的。如今我做旅游地产这一行,也要感谢之前所从事的电影美术假的建筑空间设计的经历。

       在做旅游地产项目中,我发现被教条禁锢的建筑师是很难做好旅游地产中的建筑的。旅游地产中的建筑师应该是有个性的,充满创意的,懂得生活情调的,这样做出来的建筑才不至于千篇一律。

       实质上,旅游地产本身就是一个非常庞大的创意产业,而不是建筑的堆砌。旅游地产不同于一般的房地产建设,旅游景区的建设应该是有生命历程的。


       建筑师需要针对不同项目提出不同的解决问题的思路和方法。比如建筑师需要根据旅游景区的实际情况给予定位,需要分析它的市场,预测未来的发展,然后提出不同业态合理的配比方案等,比如以观光为特性和以度假为特性的景区,其业态搭配肯定不同,景区在不同的发展阶段,其业态的搭配也不同。


      
项目分析
       西双版纳“雨林传说”旅游度假区

       •项目地范围
       “雨林传说”是一个正在实践当中的乡村旅游开发项目。项目所在的磨憨镇是西双版纳热带雨林分布最为集中、传统民族风情最为浓郁的地区,是真正保留了“版纳味儿”的地方。


       项目区位于昆曼公路两侧,包括尚勇镇和磨憨镇的四条沟谷:一是磨龙村——青松——南木歪寨所在的沟谷;二是磨龙村——龙塘寨——老陶寨所在的沟谷;三是南坡——光头寨——董宗保所在的沟谷;四是南坡——纳龙——磨整所在的沟谷。总面积约70平方公里,总体上呈现“水”字形,如图所示。


【干货铺】旅游地产应该玩休闲、做业态——北京候鸟旅游景观规划设计院院长 韩云峰...第2张图片

【干货铺】旅游地产应该玩休闲、做业态——北京候鸟旅游景观规划设计院院长 韩云峰...第3张图片


       项目地现状
       该区域也存在非常突出的问题和矛盾:
       •村民收入水平较低,收入渠道仅限于茶、橡胶、香蕉等经济作物的种植;
       •自然环境和生态系统危机,人们为了生存和改善生活条件,不得不通过毁林垦荒的方式扩大农业种植面积,原始热带雨林不断被蚕食。

       •项目开发模式
       基于上述情况,我们提出了“雨林传说”旅游度假区的开发模式和愿景,并且已经付诸实践,具体的做法是在村寨及其附近,利用废弃的宅基地、自然的荒坡地和非保护性集体林地等,嵌入式的建设精品度假酒店,形成旅游休闲度假目的地。

       我们期望通过乡村旅游开发改善农民的生存状态和生活条件,在维护当地村民生存权和发展权的前提下,让雨林生态和自然环境得到保护,甚至恢复,实现人与自然的和谐发展。

       •项目意义
       “雨林传说”旅游度假区只是一个引擎,它将带动整个片区的发展,并形成良性循环。首先,游客的到来会催生吃、住、购、娱等消费市场,当地百姓通过种植和服务获得较高经济收入,而且必须是绿色有机种植和特色服务,这样便减少了环境污染;进而,农产品单价的提高让他们不必追求产量,也不必为了增加种植面积而烧荒,从而使得雨林得到保护和保育;然后,购物和娱乐需求让当地有一技之长的劳动力得到发挥,通过旅游商品生产和售卖增加收入渠道,也使民族传统和非物质文化遗产得到保护与传承;最后,环境的改善和村寨的繁荣又会反过来提升该区域的旅游品牌形象,吸引更多的游客慕名而来,最终形成一个可持续的发展模式。


韩云峰

•北京候鸟旅游景观规划设计院院长、总设计师
•艺术家出身,做过电影美术师,自学成为建筑师
•现专注旅游地产策划、旅游建筑与景观设计、旅游项目投融资运营等领域
•善于解决旅游地产的疑难杂症,创造了低成本高收益的传奇
•宁夏西部影视城、宁夏沙湖、宁夏沙坡头、云南告庄西双景等数个项目,是其“点石成金”的经典之作


编者:李洁璇

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