Regeneration & Renewal
更新与金缮

“风貌保护与城市更新，我们选择以动态辩证的视角来看待分析，既要让历史记忆得以可持续留存，也要允许新的可能性发生。”

——朱培栋

9月27日，太平桥122地块项目（翠湖天地六期）开盘当日即售罄，刷新中国亿级豪宅日光纪录。项目地处上海市中心黄浦区新天地核心地段，是瑞安集团对太平桥新天地社区持续20余年旧改的最后一块拼图。

当年的毛地出让制度，结合城市发展进程中一系列的控规调整，加上随着社会公众对历史建筑和文物保护认知的提升，使得项目开发更新的难度直线上升，堪称上海近几年一系列风貌街坊中最复杂、综合更新难度最高的地块之一。

这种复杂性不仅涉及到城市路网的重新组织，还包括对大规模文保建筑、历史保护建筑和风貌保护建筑等不同保护等级的辨证梳理，街巷里弄、超高层塔楼等杂糅形态的塑造，居住、生活、商业、娱乐、交通等混合业态的置入，以及历史文化性、开发收益性、城市公共性等多方利益的权衡。

2020年，line+联合创始人、主持建筑师朱培栋受瑞安管理（上海）有限公司委托，担任太平桥122地块城市更新愿景规划的设计顾问和主创建筑师，对这一太平桥新天地社区的重要拼图进行前期愿景规划及城市更新策略研究。不局限于对场地历史的溯源求真，line+以城市区域动态发展的视角对地块进行重新策划定位，并提出了“更新”与“金缮”并重的策略，旨在既能平衡历史的延续，也能回应未来的发展需求。

“更新”强调修复再生（regeneration），通过对历史风貌的辩证留存和适应性再利用，使其在当代语境中得以焕发新生；“金缮”象征着重组创新（renewal），借鉴石库门建筑的中西合璧特征，使新与旧、现代与历史等元素融合共生。

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溯源循脉：

太平桥社区的历史敏感性与开发混合性

太平桥社区的建筑风貌形成于20世纪初，占地52公顷，逐步发展出23个自然街坊，均以石库门里弄为主。随着人口密度增加、建筑质量下降、公建配套不足、市政设施匮乏等矛盾日益突出，1996年前后，当地政府开始探索中心城区旧式里弄住宅区改造路径，并通过引进瑞安房地产等港资、毛地出让等政策开展太平桥社区的改造。

△ 太平桥社区的历史演变

122地块位于太平桥社区的东南段，占地2.4万平方米，为复兴中路、西藏南路、自忠路、吉安路所包围，北面承接太平洋新天地商业中心和太平桥绿地，在80年代末到90年代曾为上海知名的东台路古玩市场所在地，曾吸引了大量海内外游客来此淘宝打卡。

△ 曾经的东台路古玩市场

用地与此前分五期开发的翠湖天地高端住区连片成带，预计开发容量包括住宅2.39万平方米和地上地下商业约10万平方米，其中3.45万平方米的建筑肌理保护面积占地上开发总量的35%，并几乎囊括了所有的低区建筑范围。

△ 区位分析

为保证低层街坊肌理的完整性，承载主要新增容量的是一座目前上海最高的住宅建筑——180米超高层塔楼（目前上海唯一获批的180米高住宅建筑）。通过一系列不同点位的日照影响分析和风貌保护分析，结合城市天际线营造，规划最终将超高层塔楼置于地块西北角，与北侧在建的太平洋新天地商业中心250米超高层建筑共同形成太平桥社区的东门户，并顺势补全自西向东、环绕太平桥绿地的城市天际线。与此同时，也可以有效规避超高层塔楼的阴影对低层住区的光照影响。

△ 规划生成

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更新融合：

里与弄，城市更新的细胞与骨架

基于风貌保护的总原则，我们对场地内留存的石库门里弄街坊采取“更新融合”的整体策略——对现状肌理尺度、建筑风貌特征、典型空间形态进行梳理，辩证留存和展示历史风貌，通过转译手法融入当代功能、体验、材质，以持续生长的新空间实现生活形态的传承和演绎。

“里弄”是生活街坊的重要组成部分，是居民聚居的邻里单位。“里”是行政管理/开发建设的基本单元，通常规模大小不一，建筑风貌不同，经由“弄”组织串联，形成“坊”，即居住的空间单元，并进一步与城市布局形成同构关系。122地块内包括大华里、吉祥里、仁德里、文德里、荣生里、永安里、紫阳里、成业里、兴安里、全裕里、仁寿里等十余个里。

△ 城市肌理分析

经过近百年的发展变迁，场地现有的里弄平面布局过于拥挤，排列形式凌乱，弄道狭窄。我们将场地内原有的“里”单元视作城市更新的“细胞”，并将各细胞之间的拓扑关系，即历史街巷脉络，还原为城市更新的“骨架”，即符合当下行为尺度的巷道与街道，最终形成城市更新愿景规划设计的总图布局。

△ 城市更新肌理生成

△ 总图布局

场地内的石库门住宅建筑杂糅多元，根据不同的历史价值进行分级控制，包括12处文物保护建筑、16幢保留历史建筑和59幢一般历史建筑，分别采用保护修缮、保留改造和更新改建等措施。

△ 保留建筑分布

△ 文物保护点现状

文物保护点通过原位保留、平移复建等方式，个别现状较差的文物保护建筑，如大华里等，则通过其他保存较好的保留建筑进行替换。部分状态尚佳的保留历史建筑将通过原址保护、平移保护、立面修缮等措施予以保护。一般历史建筑采取拆除复建/拆除新建方式，在符合肌理风貌的前提下对建筑进行重新演绎。

△ 建筑更新主要策略

△ 改造更新后的肌理对比

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金缮再生：

界面形态与公共生活的重建

122石库门里弄街坊原有布局呈现出：外部的里弄沿街坊四周布置，包围中部的行列式里弄，沿街的里弄一般底层做店铺，上层仍为居住。

△ 场地沿街界面现状

△ 更新后的西藏南路

△ 更新后的复兴中路

沿街界面更新主要采取“金缮再生”的策略，旨在对传统与现代的建筑元素与业态功能进行创新混合与重组。在与整体协调统一的前提下，还原街道尺度，延续典型风貌，在“上住下店”的传统空间形态中融入现代的设计手法和材料构造，承载当下的公共生活。

△ 沿街界面保护策略

规划首先将横亘在场地内的东台路贯穿，联通北面的太平洋新天地商业中心，形成完整连续的内外商业街界面。位于场地东南角的老西门地铁站，将其作为重要的公共节点，适当放大尺度形成商业小广场，汇聚人流，并向北延伸至商业街。

△ 商业界面尺度分析

△ 商业街剖面

△ 地铁站出入口广场

△ 地铁广场入口

贯穿的东台路将场地划分为两个独立的街坊，其内部的主弄与支弄还原了街巷空间的高宽比和传统院落的尺度关系，部分大尺度的巷弄节点则化作花园广场。街坊的整体肌理在渗透融入城市结构的同时，在“闹中取静”中营造高品质生活环境。

△ 里弄尺度分析

△ 里弄住区剖面


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风貌保护以何延续

城市更新以何为新

新天地随着时代的发展，80年代建于项目现址之上的“东台路古玩市场”已蜕变为吸引着全国目光的标杆人居社区“翠湖天地六和庭”，并构成了最终完整形态的太平桥新天地社区。

作为上海历史发展的产物，122街坊有其特殊性，而在以地产开发为主导的城市更新中，也具有某种普遍性——其主要矛盾不在于如何延续肌理和保持立面，而是当生活百态的街坊和市场转变为高端住区和时尚商业时，如何延续城市的活力与街头的烟火气。通过与“历史行号图”的比照研究，我们最大限度保留了历史肌理和尺度，以试图还原邻里街坊的生活氛围，并通过空间模式的传承创新，承载多样化的当代城市生活和业态内容。

早前获悉，该城市更新规划荣获2023年度上海市优秀国土空间规划设计奖，这让我们颇受鼓舞。而由多家机构协作完成的最终实施方案，近乎完整地保留了我们对于城市更新的规划体系和策略，继承与发展了整体空间框架，既延续了我们对于场地的人文和历史的传承愿景，又在行业逆势下获得了可喜的销售业绩，这更让我们欣喜。

这也再次证明了，关于城市和历史的人文及学术思考与关于发展及演化的商业策划并非对立的矛盾，而是需要建筑师寻得某种方法路径，以城市更新为工具，实现当代城市的时空要素的重组、人文活力的重塑和多方价值的平衡。

项目名称：上海太平桥122地块城市更新愿景规划
设计单位：line+建筑事务所
主持建筑师/项目主创：朱培栋
设计团队：吴海文、胡建琪、任恒毅、张琦琪、洪洋
线图绘制：杜梦颖
商业设计顾问: 伍德佳帕塔设计咨询（上海）有限公司（BWSS）
控规调整：上海营邑城市规划设计股份有限公司
前期历史风貌价值评估：同济规划院
前期历史建筑风貌保护方案：上海章明建筑事务所
业主：瑞安管理（上海）有限公司
项目位置：上海市，黄浦区
建筑面积：99560㎡
规划设计周期：2020.8-2021.5


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