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从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第1张图片

“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第2张图片

“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel


在二十世纪九十年代中期,一个富裕的家庭委托建筑师史蒂芬·霍尔(Steven Holl)在卡茨基尔(Catskills)占地33英亩的土地上建造了一栋乡间别墅。最终成果是一栋颜色鲜红、面积约2,900平方英尺、外形呈Y型的房子,耗资约130万美元。

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boathouse  frescoed by David Novros,Photographer: Alon Koppel

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boathouse  frescoed by David Novros,Photographer: Alon Koppel


这家人还在房屋的池塘边上建造了一个船屋(非霍尔设计),并委托艺术家大卫·诺弗罗斯(David Novros)在其内部绘制壁画(此艺术家的作品是现代艺术博物馆的永久收藏)。该船屋使房产的成本增加了约50万美元。

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“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第6张图片

“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel


最终,这家人打算定居欧洲,于是在今年年初决定将房子出售。业主开价是160万美元,比23年前投入该房产的成本低了约20%。

“没有买家竞争,完全没有。如果一个本地房地产经纪人将房子按平方英尺估价,这套房子最多估值40万美元,差太多了。它的价值远不止于此,但现在买方说了算。”

——拉杰·库玛(Raj Kumar)
代理该房产的Select Sotheby's International Realty的经纪人

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第7张图片

“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel

库玛和该房产的业主正面临着出售由明星建筑师设计的房屋的残酷现实:业主们为房屋引人注目的设计,高档的材料和不凡的出身支付了昂贵的价格,也获得了与之匹配的价值,然而一旦房屋出售,市场则翻脸无情。

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Tadao Ando's Cerro Pelon Ranch for Tom Ford ,Photographer: Kevin Bobolsky Group

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Tadao Ando's Cerro Pelon Ranch for Tom Ford ,Photographer: Kevin Bobolsky Group


时装设计师 Tom Ford 名下的新墨西哥州牧场由安藤忠雄(Tadao Ando)设计,耗资7500万美元,进入市场三年半以来一直滞销;由森俊子(Toshiko Mori)设计的位于哈德逊河谷(Hadson Valley)的房屋自2017年以来不断被买进卖出,期间价格被砍掉300万美元;由安娜贝勒·塞尔多夫(Annabelle Selldorf)设计的位于科罗拉多州韦尔(Vail)附近的房地产最初于2015年挂牌出售,定价为3300万美元,现在仍未售出,降价至2900万美元。

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House in Garrison designed by Toshiko Mori , Photographer: Iwan Baan

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House designed by Annabelle Selldorf  , Photographer: Ric Stovall


“如果有人走上这条路,想要拥有由世界知名建筑师和全明星建筑师阵容打造的一流建筑,那简直跟做梦一样。”LIV苏富比国际地产公司(LIV Sotheby’sInternational Realty)经纪人泰伊·斯托克顿(TyeStockton)说。作为塞尔多夫设计的科罗拉多州房屋的房地产经纪人代理,他认为,这其中诀窍是:“卖方是否意识到,别人可能不会为名气买单。”

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第12张图片

“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel

收回投资

与大多数在市场上萎靡不振的常规房屋市场不同,设计失误,市场不对口,或者业主贪心逐利不是这类(由明星建筑师建造的)房屋滞销的原因。在多数情况下,这类房屋的卖家通常只是简单希望收回建筑成本。

“业主希望以至少200万美元的价格出售,以收回他们投入其中的资金。我建议售价定为147.5万美元,考虑到150万美元以下的房产很受欢迎。但与业主反复商讨后,最终定价160万美元。

业主知道不会立即售出,我比业主更感糟心。业主从未向我施压,他们非常清楚房子出手需要时间。”

——拉杰·库玛(Raj Kumar)

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“Y” house designed by Steven Holl , Photographer: Alon Koppel

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第14张图片

Rafael Vinoly-designed mansion, Photographer: Andre Aragon


价格能走多低?

在其它情况下,业主是否会以低于造价出售房屋也很难说。关键在于,业主能接收多低的价格。康涅狄格州里奇菲尔德市的拉斐尔·维诺利(Rafael Vinoly)设计的10,561平方英尺的房屋就是一个例子。

威廉·皮特·苏富比国际地产公司的经纪人劳拉·安科纳(LauraAncona)表示:“从设计到建造,房子的首任业主花费了2500万美元。”

首任业主去世后,继承人将房屋留给费尔菲尔德大学(FairfieldUniversity),几年后学校将其投放市场,并以极低于原来价值的价格出售。根据Zillow(美国在线房地产数据库公司)的数据,2012年的收盘价仅为270万美元,远低于上市时的初始定价1000万美元。

该物业的买家迅速以2500万美元的价格将其重新投放市场,大概是希望能够从中获利。但房子却卖不出去。

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第15张图片

Rafael Vinoly-designed mansion, Photographer: Andre Aragon

现在,它又重新上市了,配套出售旁边一栋占地11.23英亩的房屋,总价为975万美元。当时,卖方要2500万美元才愿意出手,而以现在的价格来看,他急于脱手,动力强大。

如果这套房屋以目前的要价出售,它将在30年内损失一半多的价值,但这不会对随后入市的其它房产的价值造成影响。

“并非是这套房产价值不如以前,无论是冷市还是暖市,情况都差不多——相较于康涅狄格州里奇菲尔德的其它房产,它依旧是一个例外。”

——安科纳

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Rafael Vinoly-designed mansion, Photographer: Bernadette Queenan

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Rafael Vinoly-designed mansion, Photographer: Dan Milstein

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第18张图片

A house near Vail, Colo., designed by Annabelle Selldorf,
Source: LIV Sotheby’s International Realty


光明的一面

为此类房屋定价的关键是代表塞尔多夫房屋的经纪人斯托克顿所强调的“重置成本情景”。

从理论上说,“很难给它定价,因为它这个特色的房屋并不多见。”

他说的这套房屋,距离韦尔(Vail)的滑雪胜地约半小时车程。“它值2900万美元吗?2500万美元?3200万美元?要参考买方的意愿。”

斯托克顿获得了业主的许可,可以与真心实意的买家全方位地沟通,审视当时建筑的各项成本,了解从无到有重建一栋类似房屋所需的费用。

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House designed by Annabelle Selldorf  , Photographer: Ric Stovall

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House designed by Annabelle Selldorf  , Photographer: Ric Stovall


土地本身是有代价的:这栋房屋占地70.5英亩,周围环绕着交错的私人和半私人的步行小径。然后便是聘请安娜贝勒·塞尔多夫(Annabelle Selldorf)的费用(当年她愿意受聘,不保证现在与她名气相当的建筑师也愿意)。再加上承包商,一流建造商和材料的成本。

对于不差钱的买家而言,当成本不是问题时,大理石,木材,瓷砖,油漆和硬件的选择可能需要花费心思,斯托克顿解释说。“我一直坚持,在超高净值市场上谈论质量,分为‘好’,‘更好’,‘最好’和‘还行’几个档次。”

最后,他建议准买家考虑从无到有建造这类特殊房屋所花费的时间。“这是三年建造的成果。”他说,“而且大多数人不想等待三年。”这些房屋都是现成的。

当买家清楚这一切时,“价格得到验证,他们也明白并非随意定价。”

从Steven Holl到安藤忠雄,大师设计的房子固然好,但卖不出去怎么办?!第21张图片

House designed by Annabelle Selldorf  , Photographer: Ric Stovall

不可避免的是,一切会回归到,市场是否支持承受建筑的成本。纵然卖方能证明一套镶金房屋的建造成本为10亿美元,并不意味着市场能轻易消化基于此巨额成本的售价。

房子确实是独一无二的。但是独特性带来的价值则因人而异,甲之蜜糖、乙之砒霜嘛。


references:

1.https://www.bloomberg.com/news/a ... -you-try-to-sell-it
2.https://www.architecturaldigest. ... designs-hits-market
3.https://www.vailmag.com/home-and ... t-expensive-listing
4.https://www.architecturalrecord. ... 0-house-in-garrison
5.https://www.dezeen.com/2016/08/1 ... architecture-movie/
6.https://www.architectmagazine.co ... -for-9-75-million_o

本文译者:米拉的树
内容仅供学习交流,不可商用
图片均来源事务所官网和网络,侵删


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